Главная
Переписка с УК ООО "Зеленый Остров" по вопросу обслуживания домофона
- Подробности
- Опубликовано 15.12.2014 12:03
- Просмотров: 4856
1. Письмо в УК.
В рамках договора на обслуживание МКД, согласно пункту 3.1.3 часть ё), прошу подключить домофон и осуществлять, в дальнейшем, его техническое обслуживание. Прошу сообщить дату и время подключения, а также подготовить и предоставить 3 (три) электронных ключа. Стоимость дополнительных 2 (двух) электронных ключей и аппарата-домофона прошу включить в квитанцию на оплату коммунальных услуг.
2. Ответ из УК.
В ответ на Ваше письмо от 09.12.2014 года Управляющая компания ООО «Зеленый Остров» сообщает следующее:
В договоре на обслуживание МКД (п.3.1.3) указано, что управляющая компания в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, предоставляет жилищно-коммунальные услуги надлежащего качества и в необходимом объеме, а также дополнительные услуги, к которым, в частности, относится и «техническое обслуживание домофонов и (или) систем доступа (кодовый замок)» (п.3.1.1.ё).
Информируем Вас, что в настоящее время в тарифе на ремонт и содержание жилья (22,66 руб/кв.м) указанная дополнительная услуга не заложена и в квитанции на оплату коммунальных услуг не отражается.
Тем не менее, управляющая компания готова от имени жильцов заключить со сторонней организацией такой договор при условии его одобрения на общем собрании собственников жилья и оформлении соответствующего протока. Обязательным приложением к протоколу является поквартирный список жильцов, в котором указываются: номер квартиры, фамилия ответственного квартиросъемщика или собственника, наименование юридических лиц – арендаторов и собственников нежилых помещений, если они могут пользоваться ПЗУ, подписи граждан. Положительное решение принимается большинством голосов (не менее 75%) от общего количества квартир.
В случае принятия индивидуального решения по установке в квартире домофона, Вы можете обратиться к любой организации, осуществляющей на рынке данный вид услуг, для заключения адресного договора.
Справочно сообщаем, что управляющей компанией был проведен мониторинг специализированных компаний по монтажу и техническому обслуживанию домофонов. На наш запрос пока откликнулась одна компания ООО «Домофон-Сервис»: г. Обнинск, ул. Курчатова, д.41, тел. 39 96089. Тем не менее, работа продолжается.
3. Письмо в УК.
В ответ на ваше письмо от 12.12.2014 сообщаю, что техническое обслуживание домофона не может быть частью дополнительных услуг, по следующим причинам:
1. Домофон "Метаком" был установлен на входной двери в соответствии с проектом на дом и был принят управляющей компанией на обслуживание, как и другие инженерные системы, являющиеся общим имуществом собственников. Смена модели домофона, которая была произведена с ведома управляющей компании, не может являться поводом для отказа от обязательств по техническому обслуживанию домофона.
2. В пункте 3.1.3. раздела 3. Права и обязанности сторон, подпунктами а-з перечислены обязательные к исполнению услуги, так как нигде не указано явно, что эти услуги дополнительные. Если рассматривать вопрос в юридической плоскости, то у вас нет ни единого шанса доказать обратное, даже без учета п.1.
3. Ваше заявление, что услуга по техническому обслуживанию домофона является дополнительной по той причине, что не представлена явно в квитанции также не выдерживает никакой критики и является юридически ничтожным. Техническое обслуживание домофона, очевидно, заложено в расчет платежей по договору в пункт "управление жилым фондом", либо "содержание помещений общего пользования".
В связи с изложенным выше я вынужден повторить свой запрос.
В рамках договора на обслуживание МКД, согласно пункту 3.1.3 часть ё), прошу подключить домофон и осуществлять, в дальнейшем, его техническое обслуживание. Прошу сообщить дату и время подключения, а также подготовить и предоставить 3 (три) электронных ключа. Стоимость дополнительных 2 (двух) электронных ключей и аппарата-домофона прошу включить в квитанцию на оплату коммунальных услуг.
4. Ответ из УК.
На Ваше запрос сообщаю следующее:
1. Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Во исполнение требований ч. 3 ст. 39 ЖК РФ постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491).
В п. 2 Правил N 491 приведен неисчерпывающий перечень общего имущества многоквартирного дома, где в числе прочего указано механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подп."д" пункта 2 Правил N 491). Из содержания данной нормы следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
Пунктом 7 Правил N 491 к общему имуществу отнесена внутридомовая система электроснабжения, состоящая в числе прочего из автоматически запирающихся устройств (АЗУ) дверей подъездов многоквартирного дома. Следовательно, АЗУ дверей подъездов, находящиеся в многоквартирном доме за пределами жилых помещений и обслуживающие более одной квартиры, отвечают признакам общего имущества.
Вместе с тем АЗУ и переговорно-замочные устройства (ПЗУ или домофоны) не являются идентичными техническими устройствами, что следует из Рекомендаций Р78.36.008-99 "Проектирование и монтаж систем охранного телевидения и домофонов", утвержденных ГУВО МВД России 27.06.1998. Кроме того, домофоны и ПЗУ Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, Правилами N 491 к общему имуществу многоквартирного дома не отнесены, работы по их содержанию к коммунальным услугам либо к услугам по содержанию и ремонту жилых помещений не относятся.
Таким образом, содержание и обслуживание ПЗУ надлежит признать дополнительной услугой, условия предоставления которой регулируются законодательством о защите прав потребителей. В силу п. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Поэтому содержание и техническое обслуживание ПЗУ (домофона) может осуществляться исключительно по желанию собственника (нанимателя, арендатора) помещения в многоквартирном доме.
2. По условиям вопроса управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация. В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По смыслу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ существенными условиями договора управления многоквартирным домом являются состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
В силу п. 1 Правил N 491 состав общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений многоквартирного дома. На основании п. 17 Правил N 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Из содержания данных норм можно заключить, что решение о включении в перечень любых услуг и работ, выполняемых управляющей организацией, включая техническое обслуживание и ремонт домофона, должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. В противном случае они вправе заключать такие договоры с обслуживающими организациями самостоятельно и вносить оплату напрямую этим организациям. Поскольку в рассматриваемой ситуации вопрос о содержании и техническом обслуживании ПЗУ (домофона), согласовании стоимости его обслуживания на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не выносился и решение по нему, соответственно, не принималось, то включение в договор стоимости обслуживания ПЗУ управляющей организацией сверх утвержденного тарифа на содержание и ремонт жилого дома, неправомерно.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация не вправе самостоятельно изменять размеры платежей за оказанные услуги. Для определенности в вопросе о включении в платежный документ платы за обслуживание и ремонт домофона управляющая организация, обязана поставить на обсуждение собственников помещений вопрос о предоставлении дополнительной услуги - обслуживание и ремонт домофона, заключив с каждым из них дополнительное соглашение, либо о включении этого имущества в перечень общего имущества многоквартирного дома и изменения размера платы за содержание и ремонт, а также утвердить структуру платы на его содержание и ремонт.
Продолжение следует...