По способу управления МКД ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
-управление товариществом собственников жилья;
-управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений (заочном голосовании) и на основании его решения в любое время может быть изменен путем проведения нового общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали участия в общем собрании собственников. Первое Общее собрание может быть проведено в форме очного собрания (совместное присутствие), а далее в форме заочного голосования. Поскольку практика показывает, что очное собрание никогда не собирает кворум (50%+1 голосов), то всегда затем проводится заочное голосование. Процедура проведения собрания установлена ЖК РФ.
Выбор способа управления имеет свои достоинства и недостатки. Критерии выбора способа управления домом:
Непосредственное управление | ТСЖ | Управляющая организация | |
Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ и ресурсоснабжающими организациями | Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники (или большинство). Собственники при подписании договоров могут выступать одной стороной в лице одного собственника, если 50%+1 собственников МКД делегируют такую возможность доверенностью, которая заверяется по месту работы, месту проживания у управляющей компании, ГУИСе, либо нотариально. Возможно подписание договор | Заключаются ТСЖ, ЖК с организациями – поставщиками ЖКУ | Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ |
Заключение договора управления многоквартирным домом | Заключается с каждым собственником, либо по процедуре п.1. Если работы выполняются самим собственниками договор не требуется | Заключается ТСЖ, либо если работы производятся силами ТСЖ договоров не требуется | Заключается с каждым собственником |
Обучение собственников | Возможны затраты на обучение каждого собственника | Потребуется, если в органы управления выбраны не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии за счет исполнительной власти | Не требуется |
Затраты на содержание штата управления | Есть только по решению общего собрания | Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД | Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения |
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме | Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя с оформлением доверенности | Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами | Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД, если сам договор это предусматривает |
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома | Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) производится по договорам на отдельные виды работ и услуг, прошедших оптимизацию в соответствии с решением общего собрания (заочного голосования) либо собственными силами | Оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, сантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап. ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности ст.137 ЖК РФ) | Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме |
ПЛЮСЫ |
-орган управления (принятия решения) – общее собрание (заочное голосование); |
-орган управления (принятия решений) - общее собрание (заочное голосование) и правление ТСЖ; -возможность оперативного управления по выделенному в Уставе ряду вопросов; |
-орган принятия решений - общее собрание (заочное голосование); |
МИНУСЫ |
-громоздкость процедуры делегирования права на заключение договоров посредством доверенностей от 50%+1 голосов собственников; |
-борьба с должниками. |
-незаинтересованность УК в получении субсидий на капитальный ремонт и другие работы (требует определенных временных и трудовых затрат, а финансовый прирост невозможен, т.к. субсидируемые виды работ, как правило, выполняют выбранные ГУИСом организации); |